İpotekanın ləğvi ilə bağlı mübahisə yaransa, nə etməliyik?

Azərbaycan Konstitusiyasının 15-ci və 59-cu maddələrinə əsasən, ölkəmizdə iqtisadiyyatın inkişafı müxtəlif mülkiyyət növləri üzrə xalqın rifahının yüksəldilməsinə xidmət edir. Dövlət bazar münasibətləri zəminində sosial yönümlü iqtisadiyyatın inkişafına şərait yaradır. Hər kəs öz imkanlarından, qabiliyyətindən və əmlakından sərbəst istifadə edərək təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə azad sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul ola bilər.

Qloballaşma dövründə sosialyönümlü iqtisadiyyatın hərtərəfli inkişafı məqsədilə mülki dövriyyənin sabitliyinin hüquqi təminatı dövlətin əsas qayğılarından biridir.

Qeyd edilməlidir ki, mülkiyyət hüququ subyektin öz əmlakına istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və sərəncam vermək səlahiyyətindən ibarət olmaqla onun digər şəxslərə münasibətdə hüquqlarını qoruyur.

Bununla yanaşı, həmin əmlaka mülkiyyətçi olmayan şəxslərin də hüquqları yarana bilər. Bu hüquqlar qanunvericilikdə girov hüququ, əmlakdan istifadə hüququ və servitut kimi nəzərdə tutulub. Öhdəliklərin icrası girov ilə yanaşı, dəbbə pulu, borclunun əmlakının saxlanılması, zaminlik, qarantiya, beh və digər üsullarla təmin edilir.

Mülki hüquq üzrə ötən əsrin görkəmli alimlərindən olan E.Vaskovski öz əsərlərində girovu əşya hüququna aid edərək göstərmişdir ki, borclu əsas öhdəliyi yerinə yetirmədiyi və ya ona lazımi qaydada əməl etmədiyi halda girov hüququ kreditorun tələblərinin girov qoyulmuş əşyanın dəyərindən ödənilməsi imkanını verir. Tanınmış alim Q.Şerşeneviçin fikirincə, girov özgəyə məxsus əşyaya olan hüquqdur və onun xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, girov hüququ müstəqil deyil və əsas öhdəlikdən asılı vəziyyətdədir.

Beləliklə, girov həm kreditorda tələblərinin icra ediləcəyinə əminlik yaradır, eləcə də tələbin əşyaya yönəldilə biləcəyi riski isə borclunun öz öhdəliklərini vaxtında və lazımi qaydada icra etməsini stimullaşdırır.

İpoteka termini eramızdan əvvəl VI-cı əsrdə Yunanıstanda  yaranıb. Bu, hüquqi konstruksiya ilə borclunun öhdəliyi zəruri olduğu halda ona məxsus torpaq sahələrinin dəyərindən təmin edilirdi. İpoteka sözü yunan mənşəli olmaqla sütun (dayaq) mənasını verir. Belə ki, borcalana məxsus ipoteka qoyulmuş torpaq sahəsindəki sütun üzərində kredit və ipoteka müqavilələrinin şərtlərinə dair yazı vurulurdu. 

Sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi zamanı daşınmaz əşyadan istifadə edilməsi, eləcə də bu əşyanın müqavilə öhdəliklərinin icrasının təmini üçün ipoteka (girov) qoyulması bazar iqtisadiyyatında geniş yayılmış effektiv mexanizmdir. Bu baxımdan ipoteka münasibətlərinin hüquq müstəvisində şəffaflığının təmin edilməsi qanunverici orqanın diqqətindən kənarda qala bilməzdi.

Bazar münasibətlərinin tənzimlənməsi üzrə əsas hüquqi mexanizmlərdən biri də müqavilədir. Bu sənəd tərəflərin azad şəkildə ifadə etdikləri iradələrinə əsasən hüquq və vəzifələri, öhdəliklərin icrası qaydalarını müəyyənləşdirir.

Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 269-cu maddəsinə görə, girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur. Eyni zamanda, bu hüquq borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur. Girov və ipoteka hüququ əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasından ibarətdir. Girov daşınar əşyalara (ipoteka obyekti olan daşınar əşyalardan başqa) əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasıdır. 

Bu məcəllə ilə nəzərdə tutulmuş hallarda hüquqların da girov qoyulması mümkündür. İpoteka daşınmaz əşyalara, habelə rəsmi reyestrdə qeydə alınmalı olan daşınar əmlaka əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasıdır. Bütün bu müddəalar Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində təsbit olunaraq ipoteka haqqında ümumi xarakterli normaları əhatə edir. 

Bununla yanaşı, ipoteka münasibətlərini tənzimləyən 9 iyun 2005-ci ildə qüvvəyə minmiş “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ipoteka üzrə anlayışları, ipotekanın tətbiq sahəsini, ipotekanın xüsusiyyətlərini, ipotekanın yaranması və dövlət qeydiyyatı, ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın qarşılıqlı münasibətlərinə dair xüsusi müddəaları əks etdirir.Qanunvericiliyə görə, ipoteka öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsulu olaraq daşınmaz əşyaların və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əşyaların girovudur.

Notariat təcrübəsi göstərir ki, sahibkarları maraqlandıran əsas məsələlərdən biri də ipotekanın tətbiq sahəsidir. Əsas sual ondan ibarətdir ki, hansı müqavilələr üzrə öhdəliklərin təmini üçün əşya ipoteka qoyula bilər? Bu barədə qeyd edə bilərik ki, istənilən mülki-hüquqi müqavilələrdən irəli gələn həqiqi tələblər ipoteka ilə təmin edilə bilər və bununla bağlı hər hansı bir məhdudiyyət yoxdur

Mülki dövriyyədə geniş yayılmış ipoteka müqavilələri kredit və alqı-satqı şərtlərindən irəli gələn öhdəliklərin təmin edilməsi ilə bağlıdır. Verilmiş kreditlərin vaxtında qaytarılması üçün daşınmaz əşyaların ipoteka qoyulması bank fəaliyyətini və kreditorların hüquqlarını təmin edir. Təcrübə göstərir ki, təminatsız verilən kreditlərin geri qaytarılması bir çox hallarda mümküm olmur. Bu da mülkiyyət hüququnun pozulması və banklara ziyan dəyməsi ilə nəticələnir.

Bununla yanaşı, vətəndaşların yaşayış sahəsini almaq üçün kredit əldə etməyin yollarından biri də ipotekadır. Bir tərəfdən borc götürən  aşağı faizlə kredit əldə edərək mənzil alır. O, yaşayış sahəsinə olan tələbatını ödəyir, digər tərəfdən, bank təminatlı kredit verməklə gəlir əldə edir. 

Yaşayış sahəsinin tərkib hissəsindən istifadə ilə bağlı məhdudiyyət mövcuddur. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 228.3-cü maddəsinə əsasən, yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququ alqı-satqının, girovun və icarənin müstəqil predmeti ola bilməz. Yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququ olan şəxs, mülkiyyətçi də daxil olmaqla, istənilən şəxsdən həmin yaşayış binasına olan hüququnun pozulmasını aradan qaldırmağı tələb edə bilər.

İpoteka müqaviləsi müstəqil müqavilə deyil və digər müqavilə üzrə öhdəliklərin icrasının təmin edilməsi üçün bağlanılır. Əsas müqavilə isə, qeyd olunduğu kimi, istənilən mülki-hüquqi müqavilədir. Əsas müqavilə üzrə öhdəliklər yerinə yetirildiyi halda və yaxud o ləğv edildiyi, o cümlədən etibarsız sayıldığı halda ipoteka müqaviləsi qüvvədən düşür.

Yaşayış sahələrinin ipoteka qoyulmasının müəyyən hüquqi xüsusiyyətləri var. Belə ki, mülkiyyətçi yaşayış sahəsini ipoteka qoyması üçün həmin sahədə yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan ailə üzvlərinin razılığını almalıdır. Azərbaycan Respublikası Ailə Məcəlləsinin 2-ci maddəsinə görə, ailə üzvləri ər-arvad, valideynlər və uşaqlar hesab olunurlar. 

Birgə nikah dövründə əldə edilmiş ümumi birgə mülkiyyətdə olan əşyanın ipoteka qoyulmasına ər və ya arvadın razılığı tələb olunur. Nəzərə alınmalıdır ki, Ailə Məcəlləsinin 34.1-ci maddəsinə əsasən, nikaha daxil olanadək onlara məxsus olan əmlak, habelə nikah dövründə hədiyyə şəklində və ya vərəsəlik qaydasında, digər əvəzsiz əqdlər üzrə əldə etdikləri əmlak ər-arvadın hər birinin ayrıca mülkiyyətindədir (ər-arvadın hər birinin əmlakıdır). Bu əmlakın ipoteka qoyulmasına ər və ya arvadın razılığı tələb olunmur.

İpoteka saxlayan həmin sahədə qeydiyyatda olan digər şəxslərin də razılığını tələb edə bilər. Bütün bu mexanizmlər gələcəkdə tutmanın ipotekaya yönəldilməsi zamanı yarana biləcək mülki mübahisənin qarşısını almaq üçün nəzərdə tutulub. Yaşayış sahəsində qeydiyyatda olan şəxslər, o cümlədən ər və ya arvad ipotekaya razılıq verən zaman əsas müqavilə üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsi imkanını dürüst dəyərləndirməli və ipoteka qoyulan əmlakın gələcəkdə əsas müqavilə üzrə öhdəliyin icrası üçün özgəninkiləşdiriləcəyini bilməlidir.

İpoteka predmetinə sərəncam verilməsi qaydası ipoteka müqaviləsində müəyyənləşdirilə bilər. Əgər bu qayda müqavilə üzrə müəyyən edilməmişdirsə, qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qayda tətbiq olunur. Həmin qaydaya görə, ipoteka predmeti ipoteka qoyan tərəfindən yalnız ipoteka saxlayanın yazılı razılığı ilə digər şəxsə özgəninkiləşdirilə bilər və ya ona dair etibarnamələr (nəqliyyat vasitələrini idarə etmək hüququna dair etibarnamələr istisna olmaqla) və digər sərəncamlar verilə bilər (istifadə, icarə və sair).

Göstərilənlərlə bağlı ipoteka qoyan əvvəlcədən ipoteka predmetinə sərəncam verilməsi qaydaları ilə bağlı niyyətini dəqiqləşdirməli və müqaviləni təsdiqləyən notariusa bildirməlidir. Bununla yanaşı, “İpoteka haqqında” Qanunun 30.6-cı maddəsinə əsasən, ipoteka predmetinin özgəninkiləşdirilməsinin əsas öhdəlik üzrə tələblərin ödənilməsinə kifayət etdiyi hallarda, ipoteka predmetini özgəninkiləşdirə və ipoteka saxlayana əsas öhdəlik üzrə borclarını ödəyə bilər. 

İpoteka qoyan əsas öhdəliyin həcmi barədə arayışı notariusa təqdim edir. Bu halda notarius ipoteka predmetinin özgəninkiləşdirilməsinə dair müqaviləni təsdiqləyir, ipoteka saxlayanın tələblərinin tam ödənilməsinə dair müəyyən edilmiş məbləğin ipoteka saxlayanın hesabına köçürülməsini təmin edir. İpoteka saxlayanın tələbləri tam ödənildikdə, ipoteka saxlayan (birgə ipoteka saxlayanlar) ipotekanın dövlət qeydiyyatının ləğvi məqsədilə ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına müraciət etməlidir.

İpoteka qoyanın mülkiyyət hüququ qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən müddəaları ilə qorunur.

İpoteka müqaviləsinin forması “İpoteka haqqında” Qanunun 10.2-ci maddəsində nəzərdə tutulub. Həmin normaya görə, ipoteka müqaviləsi ipoteka qoyan və ipoteka saxlayan tərəfindən, habelə ipoteka qoyan borclu deyildirsə, borclu tərəfindən imzalanmış bir sənədin tərtibi yolu ilə yazılı formada bağlanılır. İpoteka müqaviləsi notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.

İpoteka müqaviləsinin təsdiqlənməsi zamanı ipoteka qoyulan əşyaya mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənəd əsas götürülür. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmayan əşya ipoteka qoyula bilməz. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 146-cı maddəsinin tələblərinə görə, daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır.

İpoteka müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə dair tələb onun qanunvericiliyə uyğun bağlanması, tərəflərin həqiqi niyyətinin müəyyən edilməsi və ipotekaya əsas verən sənədlərin ciddi yoxlanılması məqsədini daşıyır. İpoteka predmetinə tutma ipoteka saxlayanın tələbi üzrə yönəldilir. İpoteka müqaviləsinə və ya ipoteka kağızına əsaslanan bu tələb üzrə tutma notariusun icra qeydi ilə həyata keçirilir.

“Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 76-cı maddəsinə əsasən, tələbkar icra qeydinin aparılması üçün notariat ofisinə müraciət etdiyi gündən, ən azı, 20 gün əvvəl sifarişli poçt vasitəsilə borcluya tələbin icra edilmədiyi halda icra qeydinin aparılacağı barədə bildiriş göndərməlidir.

Bu bildirişi alan borclu kreditorun tələbini məhkəmə qaydasında mübahisələndirmək imkanı əldə edir. İcra qeydinin aparılmasına əsas götürülmüş tələbin mübahisələndirilməsi barədə məhkəmədən məlumat daxil olduğu halda notarius icra qeydinin aparılmasını təxirə salır.

İpotekanın dövlət qeydiyyatının ləğvinin xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, bu qeydiyyat ipoteka saxlayanın ərizəsi və ya məhkəmənin qərarı əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən ləğv edilə bilər. İpoteka qoyan ilə ipoteka saxlayanın arasında ipotekanın ləğvi haqqında mübahisə yarandığı halda maraqlı tərəf bununla bağlı məhkəməyə iddia vermək hüququna malikdir.

“Xalq” qəzeti

Hüquq üzrə fəlsəfə doktoru, xüsusi notarius Daxil Kərimov